注：10月9日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰在成都的演講中大篇幅講了中國房地產(chǎn)的發(fā)展問題和未來趨勢，本文僅摘取關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的六個(gè)預(yù)判。

到目前為止國家這一系列對房地產(chǎn)的調(diào)控救市政策的效果不大，1到8月份的數(shù)據(jù)出來了，9月份的數(shù)據(jù)可能10月份以后才出來，三大指標(biāo)仍然是負(fù)的，房地產(chǎn)投資增長是負(fù)的，銷售額是負(fù)的，負(fù) 20%多，銷售面積負(fù) 20%多，仍然起不來，應(yīng)該是費(fèi)了很大的勁，政策效果不是太好，既然有問題了，我們要不要思考一下房地產(chǎn)能不能啟動(dòng)起來？得要思考了。

從今年5月份我們組織了一個(gè)班子，差不多跑了70多個(gè)城市，對房地產(chǎn)做了一個(gè)預(yù)判，這個(gè)預(yù)判得了幾個(gè)結(jié)論，這個(gè)結(jié)論還需要實(shí)踐驗(yàn)證的，而且不但符合目前有人的想法，但是我覺得把這個(gè)預(yù)判和大家交流一下有好處，講講我們研究的結(jié)果，這個(gè)預(yù)判，供你們參考，雖然這個(gè)預(yù)判我估計(jì)有些可能實(shí)踐要檢驗(yàn)它的，但是大致上我們認(rèn)為應(yīng)該是正確的，哪幾個(gè)預(yù)判呢？

第一個(gè)就是中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了根本性變化。已經(jīng)不是過去那種賣房市場，供不應(yīng)求的市場，而且全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)的急劇分化， 有的城市目前嚴(yán)重供過于求，有的城市可能是供求大致平衡，有的城市可能還出現(xiàn)稍微的供不應(yīng)求，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化了，朝著多元化方向走了，有的城市已經(jīng)嚴(yán)重供過于求了，有的城市可能存在供不應(yīng)求的情況，有的城市可能供求趨于平衡，這和過去市場發(fā)生了根本性變化。

確實(shí)我們判斷房地產(chǎn)業(yè)重要的依據(jù)，市場變了就都得變，市場經(jīng)濟(jì)市場決定一切的，如果是那個(gè)地方已經(jīng)嚴(yán)重的供過于求了，你怎么啟動(dòng)？啟動(dòng)不起來，你別在那嚇忙活了，越折騰越麻煩，你像有的地方爛尾，我去看了一下，根本賣不掉，因?yàn)闆]人要你的房子，你給錢建完了就更泡沫，現(xiàn)在不建反而泡沫小一點(diǎn)，你繼續(xù)給錢讓他建， 全部建起來泡沫更大，市場是決定一切的，市場經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵是市場， 中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)根本性的變化，我們要認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題，而且市場分化很厲害，有的嚴(yán)重供過于求，有的還有一些無供不應(yīng)求，有些已經(jīng)供求趨于平衡，市場變化了，我們政策得變，既然已經(jīng)市場飽和了，供過于求你還刺激干嘛？怎么刺激？市場是一切問題的根本，這個(gè)要點(diǎn)一定要建立起來，不敢盲目的認(rèn)為只要我們把錢砸下去就會(huì)起來，起不來了，已經(jīng)嚴(yán)重供過于求了。

有的縣城我們?nèi)ヅ埽铱茨莻€(gè)房子根本不可能有人買了，怎么可能？這種地方你繼續(xù)貸款給錢，繼續(xù)搞泡沫更大，繼續(xù)老百姓買它，繼續(xù)買房，那老百姓負(fù)債更高，市場變了是前提，我們得認(rèn)可這條才行，這是第一個(gè)我們的預(yù)判。

第二個(gè)預(yù)判就是過去房地產(chǎn)這種發(fā)展模式，就是高杠桿高周轉(zhuǎn)， 是以快銷售為基礎(chǔ)的。

高杠桿敢借錢，而且能很快周轉(zhuǎn)的原因是很快就銷售了，房子沒有建完就銷售了，所以搞高杠桿高周轉(zhuǎn)，這個(gè)快銷售是基礎(chǔ)，一旦銷售不暢這個(gè)模式就運(yùn)轉(zhuǎn)不下去了，而現(xiàn)在我們的企業(yè)恰恰是銷售出問題導(dǎo)致高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)不了，不是沒有錢，是沒有市場了，我們研究過恒大，恒大之所以出現(xiàn)流動(dòng)性問題也就是房子賣不掉了，房子賣不掉高杠桿高周轉(zhuǎn)就出問題了，不是因?yàn)闆]有錢的問題， 是房子賣不掉導(dǎo)致高周轉(zhuǎn)高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)不下去了，那你如果給他繼續(xù)給錢，沒有市場不是更麻煩嗎？那就泡沫更大，所以一定要注意到這種高杠桿高周轉(zhuǎn)是以快銷售為基礎(chǔ)，一旦銷售出了問題這個(gè)模式運(yùn)轉(zhuǎn)不了的，你允許給他給錢也運(yùn)轉(zhuǎn)不了，因?yàn)榛A(chǔ)是市場，市場沒了他就沒有辦法搞高杠桿高周轉(zhuǎn)，我們研究了 20 多家企業(yè)，這個(gè)順序是先沒有錢了還是先沒有市場了，研究發(fā)現(xiàn)基本都是先沒有市場后來才沒有錢了，資金回籠不過來，所以那停下來了，是市場出了問題，不是沒有錢。

千萬不要救有些企業(yè)，救不起來的，你把錢給了他，房子建起來，仍然賣不掉，所以不是流動(dòng)性問題，是市場出問題了，老講流動(dòng)性問題，實(shí)際上是市場出了問題才導(dǎo)致流動(dòng)性出了問題，這個(gè)觀念一定要建立起來，不然我們越砸錢拖累越大，因?yàn)闆]有市場了，你要繼續(xù)維持的話，再砸錢沒有用的，錢砸的越多可能拖累越大，這是所謂的第二個(gè)預(yù)判。

第三個(gè)預(yù)判就是房子有雙重屬性，一個(gè)是消費(fèi)屬性，一個(gè)是資本屬性，消費(fèi)屬性是用來住的，資本屬性他該增值保值，就是房子和別的消費(fèi)品不同的地方，別的消費(fèi)品只要一買就便宜了，汽車一過戶就便宜了，房子不是，有時(shí)可能消費(fèi)中還會(huì)增值的，所以有雙重功能， 但這個(gè)雙重功能是以消費(fèi)屬性為基礎(chǔ)的，有消費(fèi)屬性才有資本屬性， 沒有消費(fèi)屬性就沒有資本屬性了，所以人們買房子無非是兩個(gè)目的，一個(gè)是住，一個(gè)是投資。

過去我們消費(fèi)者中間一大塊以為是投資原因引發(fā)的市場，因?yàn)槎贾牢磥泶蠹叶家I房子，我先買了過幾天賣了， 購房者一部分人是沖著資本屬性來的，大量買的人是沖著資本屬性， 一旦這個(gè)地方房子沒有消費(fèi)屬性了，資本屬性就沒有了，所以未來投資者就不買房了，房地產(chǎn)市場一下萎縮下來，萎縮的很厲害。

而且原來想沖著投資去買房的人基本砸在手里了。現(xiàn)在大家知道我們沒有錢， 一個(gè)很重要的原因是房子給套住了，原來想買上三套，過兩天一賣就賺大了，現(xiàn)在都賣不掉了，關(guān)著門問，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)市場一大塊需求萎縮了，投資需求萎縮了，投資需求萎縮，過去有的地方投資需求占的比重很高的，一下子反過來推動(dòng)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步萎縮。這個(gè)互相的連帶效應(yīng)很強(qiáng)的。

最近我到佛山調(diào)研，那是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，二手房跌的很厲害，已經(jīng)跌破原來新房買的價(jià)格了，幾乎好多家買了好幾套，那你想想他一看賣不掉，新房不可能再買了，所以最近佛山成 了房地產(chǎn)跌的最厲害的城市之一，原因是原來大家買房的時(shí)候更多沖著資本屬性來的，結(jié)果消費(fèi)屬性失去以后資本屬性沒有了，大家都不買房子了，房子一下降下來了，銷售和價(jià)格都降的很厲害，中國過去沖著資本屬性買房子的比例是很高的，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域很高的，現(xiàn)在沒有資本屬性了，所以拖累我們最厲害的地方也是這些地方，所以估計(jì)有一些地方可能會(huì)較長時(shí)間被拖累住，這是所謂的第三個(gè)預(yù)判。

第四個(gè)預(yù)判就是從 1到8月份的數(shù)據(jù)來看，我們國家房子的大部分已經(jīng)喪失資本屬性了，只有極少數(shù)稀缺性的優(yōu)質(zhì)房子才有資本屬性.因?yàn)橹挥邢∪毙浴?yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)未來才有價(jià)值，大部分房子沒有投資價(jià)值，只有消費(fèi)屬性了，這個(gè)大家心里一定要明白的，不要認(rèn)為持有房子就賺錢的，不一定的，因?yàn)樗挥邢M(fèi)屬性，沒有資本屬性了，這是所謂的第四條。

第五個(gè)預(yù)判就是房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)大面積的分化了，就是有的房地產(chǎn)企業(yè)將離開這個(gè)產(chǎn)業(yè)了，因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重過剩了，離開了，剩下的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也要發(fā)生投資方向的變動(dòng)，因?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)包括三個(gè)分支行業(yè)，第一個(gè)叫建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)，就是蓋房子了，把房子蓋起來，叫建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)，第二個(gè)叫管理不動(dòng)產(chǎn)，你像現(xiàn)在的物業(yè)公司就是管理不動(dòng)產(chǎn)的，我們國家十幾家企業(yè)在香港上市就是物業(yè)公司上市的，這部分企業(yè)要擴(kuò)大，不僅要管理不動(dòng)產(chǎn)，還要為人服務(wù)，你管理不動(dòng)產(chǎn)，知道這里住的誰，要給不動(dòng)產(chǎn)背后的人服務(wù)的，有的小區(qū)搞醫(yī)養(yǎng)投資就是這個(gè)原因，我不僅管不動(dòng)產(chǎn)，還要為不動(dòng)產(chǎn)里面住的人服務(wù)才行，都叫管理不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大的，會(huì)產(chǎn)生一些優(yōu)質(zhì)性的房地產(chǎn)管理公司來取代劣質(zhì)的，那個(gè)優(yōu)質(zhì)的一定要為人服務(wù)的，不僅管不動(dòng)產(chǎn)，還要為人服務(wù)的，這是第二個(gè)行業(yè)。

第三個(gè)行業(yè)就是叫金融不動(dòng)產(chǎn)，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)重要的行業(yè)，金融不動(dòng)產(chǎn)，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)到來了，為什么？因?yàn)楹枚嗳速I了房子，本來想投資，結(jié)果賣不掉，怎么辦？不能損失太大了，有人幫你經(jīng)營，把房子委托給他，他幫你經(jīng)營，將出現(xiàn)龐大的經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)的行業(yè)，是很大的，你們到歐洲去看，咱們中國叫民宿酒店，錯(cuò)了，叫家庭酒店比較好，民宿酒店檔次有點(diǎn)低，就是家庭酒店，歐洲多的是，在網(wǎng)上訂好把錢一交，人家把密碼給你，你直接就住了，人家管理很清楚的，到期了你一走人家把密碼一改第二個(gè)人就來了，酒店住起來，一家人住家庭酒店最好，既便宜又自由，很多人愿意選擇它，你注意搞所謂酒店的人都不是房子所有者，是幫人經(jīng)營的，把大量的不動(dòng)產(chǎn)收集起來接受委托，把它作為酒店經(jīng)營，叫經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)。

現(xiàn)在24小時(shí)店很發(fā)達(dá)，我覺得24小時(shí)店家政都可以不要了，有哪個(gè)東西就很舒服，隨便要什么都可以買到，歐洲很多，你像匈牙利我去看，走一段路就有一個(gè)，一般都是中國人辦的，以溫州人為主，因?yàn)槟莻€(gè)房子是公司租給他的，不是他的，這些所謂商業(yè)地產(chǎn)都被公司租賃了，然后租給你經(jīng)營 24 小時(shí)店，背后的企業(yè)是什么呢？是經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)，他也不是房子所有者，受人委托幫人家經(jīng)營的，所以既包括一般的房子也包括商業(yè)地產(chǎn)，都能走向經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)，這個(gè)國外先例很多了，中國現(xiàn)在到那個(gè)時(shí)間段了，原因是很多人的房子買了賣不掉，投資屬性沒有了，那不能損失很慘，就委托別人，讓別人去搞了，最近我們到旅游性的縣級市去，當(dāng)?shù)厝烁嬖V我說他們這個(gè)地方買的房子很慘，委托別人 50 年收回成本，50 年后才能收回來成本，那告訴我說能收回來一點(diǎn)就是一點(diǎn)，一點(diǎn)收不回來不是更麻煩嗎？能收一點(diǎn)是一點(diǎn)嘛，這種行業(yè)會(huì)發(fā)展起來了，有人幫助你搞這個(gè)事，國慶節(jié)之前我們住在峨嵋山，好多民宿酒店的背后不是所有者經(jīng)營的，有專門的公司運(yùn)作，只要你把房子給我，咱們談好價(jià)格，咱們怎么分成，我來幫你經(jīng)營，一大堆都這樣，出現(xiàn)新的一個(gè)公司了，以經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)為核心的公司產(chǎn)生了，這未來是一個(gè)大行業(yè)。所以房地產(chǎn)未來包括三個(gè)行業(yè)，建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)、管理不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)在這是一個(gè)方向，房地產(chǎn)企業(yè)要跨境經(jīng)營很難，只有自己調(diào)整。我們期望在中國出現(xiàn)經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生，為彌補(bǔ)我們房地產(chǎn)目前的壓力。這是第五個(gè)預(yù)判。

第六個(gè)預(yù)判房地產(chǎn)再啟動(dòng)都不會(huì)恢復(fù)到過去的輝煌了，它對就業(yè)增長、地方政府的貢獻(xiàn)不可能達(dá)到過去的狀態(tài)了，這個(gè)是不可能了，我們尋找新的產(chǎn)業(yè)代替它。

房地產(chǎn)業(yè)對我們的就業(yè)增長，地方政府增長的貢獻(xiàn)不會(huì)像過去那么高，要有別的產(chǎn)業(yè)代替房地產(chǎn)的功能才能保證中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，所以最近在研究什么呢？誰來代替房地產(chǎn)一部分的功能，房地產(chǎn)可以永遠(yuǎn)存在，沒有問題，但是他的功能不會(huì)這么大，誰代替他有這么大的功能？我們正在研究。

房子大家都需要，你找到一個(gè)大家都需要的產(chǎn)業(yè)，你像醫(yī)療健康，病人要，不是病人的人不要，房子都需要，醫(yī)療不是都需要，但最好不要需要它，那就琢磨一下，進(jìn)口替代能不能代替？我們生物醫(yī)藥，醫(yī)療設(shè)備都是進(jìn)口的，能不能變成自己生產(chǎn)，代替房產(chǎn)的功能，這個(gè)會(huì)不會(huì)啊？就開始研究了，所以目的研究的方向不是怎么啟動(dòng)房地產(chǎn)，是研究誰代替它，哪些產(chǎn)業(yè)共同代替它是主要內(nèi)容，這是我們目前考慮的，房子是所有人都需要的消費(fèi)品，哪一種產(chǎn)業(yè)是大家都需要的消費(fèi)品，而且確實(shí)有這個(gè)功能，就需要研究，所以重點(diǎn)不是怎么保證房地產(chǎn)過去的輝煌，不可能了，慢慢選擇代替的產(chǎn)業(yè)，我們選擇這個(gè)產(chǎn)業(yè)慢慢代替房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)時(shí)間不可能太短，最少需要 5 年時(shí)間，房地產(chǎn)脫離我們最少得 5 年， 只有找到了代替的產(chǎn)業(yè)出來了，我們的經(jīng)濟(jì)才能逐漸恢復(fù)常態(tài)。

大家要有思想準(zhǔn)備的，別異想天開很快就好了，不可能的！一個(gè)很艱難的過程，選擇新的產(chǎn)業(yè)代替他是艱難的過程，我們做一個(gè)重要的事，在選擇哪些產(chǎn)業(yè)逐漸代替房地產(chǎn)，來完成房地產(chǎn)對我們就業(yè)、增長和地方政府收入的貢獻(xiàn)，來實(shí)現(xiàn)這個(gè)過程，最少需要 5 年時(shí)間，這就是房地產(chǎn)目前的幾點(diǎn)預(yù)判，供你們在座的參考，你們有的不是搞房地產(chǎn)，但是有房子投資，也要思考這個(gè)問題，對中國經(jīng)濟(jì)艱難的情況要有思想準(zhǔn)備的，別想的很快，一出招就見效，不可能，最少需要 5 年左右時(shí)間的完成。